全面推行营改增已如火如荼地实行了一周年，在《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号，以下称36号文）的《营业税改征增值税试点有关事项的规定》中第一条“（四）进项税额”明确规定，适用一般计税方法的试点纳税人，2016年5月1日后取得并在会计制度上按固定资产核算的不动产或者2016年5月1日后取得的不动产在建工程，其进项税额应自取得之日起分2年从销项税额中抵扣，第一年抵扣比例为60%，第二年抵扣比例为40%。

       在36号文件中，关于这部分内容，表述比较简单，但在实际中，可能出现的情况非常多，因此，国家税务总局在36号文的基础上，又以公告的形式发布《不动产进项税额分期抵扣管理暂行办法》（以下称《办法》 ）(2016年第15号)，专门对不动产进项税额分2年抵扣政策，在实际操作层面上，区分不同情况，做出进一步的明确和细化。今天，小编主要根据《办法》第九条规定，来谈谈当不得抵扣进项税额的不动产，发生用途改变用于允许抵扣进项税额项目，如何计算可抵扣进项税额？

一、政策规定

       《不动产进项税额分期抵扣管理暂行办法》第九条 按照规定不得抵扣进项税额的不动产，发生用途改变，用于允许抵扣进项税额项目的，按照下列公式在改变用途的次月计算可抵扣进项税额。

       可抵扣进项税额＝增值税扣税凭证注明或计算的进项税额×不动产净值率

       按照本条规定计算的可抵扣进项税额，60%的部分于改变用途的次月从销项税额中抵扣，40%的部分为待抵扣进项税额，于改变用途的次月起第13个月从销项税额中抵扣。

二、政策解读：

       1、该改变用途的不动产属于《办法》规定，适用一般计税方法的试点纳税人，2016年5月1日后取得并在会计制度上按固定资产核算的不动产（包括以直接购买、接受捐赠、接受投资入股以及抵债等各种形式取得的不动产）或者2016年5月1日后取得的不动产在建工程（包括纳税人新建、改建、扩建、修缮、装饰不动产）。注：房地产开发企业自行开发的房地产项目，融资租入的不动产，以及在施工现场修建的临时建筑物、构筑物，其进项税额不适用上述分2年抵扣的规定。

        2、不动产的用途发生改变，从用于“不得抵扣进项税额”的项目，转用于“允许抵扣进项税额”的项目，相应的部分进项税额可允许抵扣。其中，纳税人抵扣不动产进项税额需要凭2016年5月1日以后开具的合法有效的增值税扣税凭证，也就是俗称的“凭票扣税”。

        3、不动产净值率＝（不动产净值÷不动产原值）×100%

三、案例说明

例题

        2016年6月15日，某增值税一般纳税人购进办公楼一座共计3330万元（含税）。该大楼专用于职工宿舍使用，计入固定资产，并于次月开始计提折旧，折旧年限20年，无残值(为计算方便，假设无残值)。 6月20日，该纳税人取得该大楼如下2份发票：增值税专用发票一份并认证相符，专用发票注明的金额为2100万元，税额231万元；增值税普通发票一份，普通发票注明的金额900万元，税额99万元。该大楼用于集体福利，当期进项税额不得抵扣，计入对应科目核算。2017年6月，纳税人将该大楼改变用途，用于生产经营。纳税人可按照不动产净值计算可抵扣进项税额。

        1、 计算不动产净值率

不动产净值率=（3330-3330/（20*12）*12）/3330=95%

2、计算可抵扣进项税额

纳税人购进该大楼时共计取得2份增值税发票。其中，1份增值税专用发票属于增值税扣税凭证，但另1份增值税普通发票，不属于增值税扣税凭证。因此，根据《办法》，该大楼允许抵扣的增值税扣税凭证注明税额为231万元。可见，由于没有取得合法有效增值税抵扣凭证，损失了一部分可以抵扣的进项税额。

可抵扣的进项税额=增值税扣税凭证注明或计算的进项税额*不动产净值率=231*95%=219.45万元

3、 可抵扣进项税额处理

根据《办法》的相关规定，该219.45万元进项税额中的60%于改变用途的次月抵扣（2017年7月），剩余的40%于改变用途的次月起第13个月抵扣。

2017年7月应抵扣的进项税额=219.45*60%=131.67万元

2018年7月应抵扣的进项税额=219.45*40%=87.78万元

温馨提示

        各位纳税人，即使你们购买了不得抵扣进项税额的不动产，也要争取取得合法有效的增值税扣税凭证，并及时认证，说不定哪天就改变了用途，用于可以抵扣的项目。避免出现不必要的损失啊！